Vous avez vendu ou acheté un immeuble affecté d’un vice caché? Les conseils et les représentations d’un avocat sont à considérer sérieusement.
CE QU’IL FAUT SAVOIR
Le domaine des recours fondés sur la garantie de qualité ou communément appelée contre les vices cachés, est un régime juridique en soit et renferme ses particularités propres.
En effet, l’acheteur d’un bien affecté d’un vice « caché » lors de la vente (nous traiterons ici plus amplement des immeubles) bénéficie de recours puissants contre le vendeur afin de le forcer à réparer le vice, à assumer le coûts des réparations ou dans des cas particuliers à annuler la vente.
Les recours fondés sur la garantie de qualité se distinguent du régime général de la responsabilité puisqu’ils s’exercent indépendamment de la connaissance des vices par le vendeur.
L’essence de ce régime juridique se fonde sur le fait que l’acheteur a acquis un bien d’une valeur moindre que ce que les parties croyaient au moment de la vente.
Toutefois, afin de pouvoir bénéficier de ce recours et du fardeau de preuve allégé qui en découle, l’acheteur doit se conformer à des conditions précises qui peuvent être décisives quant au sort de la réclamation.
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Me Maxime Ouellette au 418-647-3939 p. 229
ou encore par courriel.
Qu’est-ce qu’un vice caché?
La Loi définit les vices cachés comme étant des problèmes qui affectent l’immeuble et « qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus »1.
Le vice doit être grave et diminuer l’utilité de l’immeuble au point ou l’acheteur n’aurait pas donné un si haut prix pour son acquisition ou ne l’aurait pas acheté.
De plus, n’est pas un vice caché celui qui est « connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »
Le vice doit exister au moment de la vente et ne pas être détectable par un acheteur prudent et diligent.
Il est fréquent que le débat ou la contestation porte sur le caractère « apparent » du vice. La jurisprudence fournit des exemples de ce qui doit être considéré comme apparent. Bien que chaque dossier sera traité indépendamment, les situations passées jugées par les tribunaux offrent de bons enseignements sur ce qui doit être considéré comme détectable par un acheteur prudent et diligent.
En résumé, un vice sera considéré comme apparent lorsqu’un examen sommaire permettait de l’identifier ou lorsque des indices permettait de conclure à son existence.
L’expérience d’un avocat pratiquant en ce domaine permettra de fournir aux clients un éclairage sur les conclusions susceptibles d’être retenues par la Cour quant à la qualification du caractère caché ou non du vice.
1 Code civil du Québec, article 1726
Inspection pré-achat (acheteur prudent)
Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation, il est préférable d’avoir recours à un inspecteur pré-achat avant d’acquérir un immeuble ou de s’adjoindre les services d’une personne avec des compétences dans le domaine de la construction ou rénovation immobilière.
De plus, certains immeubles particuliers nécessitent une attention plus pointue durant le processus d’achat (i.e. : maison ancestrales ou ayant été l’objet d’un sinistre).
Dédommagements contre les inconvénients
Plusieurs clients nous demandent s’ils peuvent obtenir un dédommagement pour les troubles et ennuis qu’ils subissent en raison du vice affectant leur immeuble. La réponse est non. L’exception à cette règle nait lorsque le vendeur a induit en erreur l’acheteur par des omissions ou de fausses déclarations.
Les dossiers de vices cachés revêtent une part appréciable d’aspects techniques. Compte tenu de notre expérience, nous sommes en mesure de référer nos clients à des experts compétents et crédibles qui seront d’une grande importance dans la conclusion du dossier. Il est important de ne pas multiplier les expertises qui peuvent s’avérer couteuses mais bien de déterminer celles qui sont nécessaire afin d’obtenir un dénouement favorable du dossier.
Quand contacter un avocat
Contrairement à d’autres situations ou une personne est susceptible d’avoir recours à un avocat, nous vous conseillons fortement de nous contacter sans délai lorsqu’il s’agit de vice caché. C’est-à-dire dès la découverte d’un vice (acheteur) ou dès la réception d’une mise en demeure ou d’une procédure judiciaire (vendeur).
En effet, comme nous l’avons évoqué précédemment, les recours en vice caché obéissent à certaines conditions, soit la dénonciation en temps utile du vice et la mise en demeure de réparer.
De plus, l’analyse du dossier en amont permet d’identifier les chances de succès d’un recours, que ce soit du côté de l’acheteur ou du vendeur. Ainsi, obtenir un avis juridique rapidement permet non seulement de bien cibler les démarches essentielles et d’écarter ce qui est superflus mais également permet d’engager des honoraires lorsque cela est justifié.
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